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Grundsteuerwertermittlung

Für Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Grundsätzlich sollte die Grundsteuerreform kostenneutral sein. Um zu verhindern, dass Grundeigentümer künftig höhere Steuern zahlen, müssen die Kommunen jedoch ihre Steuersätze anpassen. Neun der 16 Bundesländer haben das Bundesmodell für die Grundsteuerwertermittlung übernommen. Andere Bundesländer machen bei der Berechnung des Grundsteuerwertes mehr oder weniger von der Länderöffnungsklausel Gebrauch.

Grundsteuerermittlung

Die Formel zur Berechnung des Grundsteuersatzes lautet: Einheitswert x Messbetrag x Steuersatz. Für eine gerechtere Grundsteuer-Verteilung führt die Grundsteuerreform ab 2022 eine Neubewertung von 35 Millionen Immobilien durch. Was bedeutet die neue Grundsteuerreform für Immobilienbesitzer? Wann und wie oft muss ich Grundsteuer zahlen? Wie wird die Grundsteuer berechnet? Was ändert sich mit der Grundsteuerreform? Diese und weitere Fragen beantworten wir in diesem Leitfaden.

Grundsteuerreform

Wesentliche Bestimmungen des Grundsteuerreform in Kürze:

• Die Höhe der Grundsteuer, die Sie zahlen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Beitragssätze der Gemeinden reichen von 340 bis 900 %. Darüber hinaus basiert die bisherige Berechnung auf alten Liegenschaftsschätzungen basierend auf den Ergebnissen von 1964 (West) und 1935 (Ost). Dies verstoße gegen den Gleichheitsgrundsatz, entschied das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 und leitete eine Grundsteuerreform ein.

• Bis zum 31. Dezember 2019 musste die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer neu geordnet werden.

• Die Gesetzesänderungen sehen vor, dass die Grundsteuer weiterhin in drei Stufen berechnet wird: Grundstückswert x Steuerindex x Steuersatz. Damit bleibt die Immobiliensteuer wertabhängig.

• Mit der Grundsteuerreform gibt es eine Einführungsklausel, wonach die Länder auch eigene Regeln zur Berechnung der Grundsteuer festlegen können.

Auswirkungen der Grundsteuerreform ab 2022

Die erste Hauptfeststellung (Grundsteuerwerteermittlung durch das Finanzamt) soll am 01.01.2022 erfolgen. Dazu wird erwartet, dass das Finanzamt ab 2022 von den Grundstückseigentümern zur Grundsteuerwerteermittlung eine Erklärung einfordern wird. Das vom Gesetzgeber vorgeschlagene Bodenwertmodell zur Berechnung des Grundsteuerwertes hat sich in den meisten Bundesländern durchgesetzt. Einige Länder werden jedoch die Länderöffnungsklausel verwenden und von einem anderen Modell Gebrauch zu machen. Die Grundsteueränderung soll 2025 in Kraft treten. Die alten Immobilienwerte von 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland) bleiben bis zum 31. Dezember 2024 gültig.

Nach langwierigen Verhandlungen hat der Gesetzgeber in § 72 Abs. 3 Satz 1 GG die Landeswiederöffnungsregelung wieder eingeführt, die den Ländern unterschiedliche Regelungsbefugnisse einräumt. Einige Bundesländer werden von der Klausel Gebrauch machen. Nachfolgend sind alle derzeit in Frage kommenden Grundsteuermodelle zusammengefasst. Nach Aussagen aller im Bundestag vertretenen Fraktionen sollten Kommunen die Steuersätze so anpassen, dass sie nicht mehr Grundsteuer erheben als vor der Reform. Allerdings kann sich die steuerliche Belastung des Vermögens für einen einzelnen Steuerpflichtigen ändern. Mehrere Städte und Gemeinden haben bereits angekündigt, die durch die Corona-Pandemie entstandenen Haushaltsdefizite schneller auszugleichen.

Die Bundesregierung hat ein eigenes Modell zur Grundsteuerwerteermittlung entwickelt. Es bezieht sich auf die Art der Immobilie und das Baujahr. Allerdings kann jedes Bundesland selbst entscheiden, ob es diesem Modell für die Grundsteuerwerteermittlung folgt oder es für sich adaptiert. Dies kann zu unterschiedlichen Regeln führen. Dem Berliner Modell sind jedoch bereits einige Bundesländer beigetreten, nämlich Brandenburg, Berlin, Bremen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Nach wie vor kommt die Grundsteuer der betroffenen Gemeinde zugute und nicht dem Land oder Bund.

Wertabhängiges Bundesmodell zur Grundsteuerwerteermittlung

Die Grundsteuer berechnet sich aus der Höhe des Grundstückswertes, dem Steuerindex (0,034 %) und dem von der jeweiligen Gemeinde festgesetzten Bewertungssatz. Die Höhe der Grundsteuer wird je nach Art der Immobilie nach dem Ertragswert (Wohneigentum) oder nach dem Materialwertverfahren (Nichtwohneigentum) ermittelt. Der ermittelte Grundsteuerwert sollte in etwa dem Verkehrswert entsprechen.

Gewerbeimmobilien („Nichtwohnimmobilien“) werden nach dem vereinfachten Materialwertverfahren bewertet. Der Grundsteuerwert ist der Wert des Grundstücks und des Gebäudes multipliziert mit einem Zahlenwert. Der Bodenwert wird durch Multiplikation der Bodenfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt. Der Wert eines Gebäudes ergibt sich aus der Multiplikation der normalen Baukosten mit dem Baupreisindex und der Gesamtfläche abzüglich bis zu 70 % altersbedingter Abschreibung. Die normalen Herstellungskosten werden nach Gebäudetyp (z. B. Bürogebäude, Industriegebäude, Massiv- oder Fachwerkbau oder Lagergebäude je nach Nutzung) und Baujahr ermittelt.

Die Gesamtgrundfläche ist die Summe der Nutzfläche aller Ebenen des Grundrisses, einschließlich nur überdachter Flächen (z. B. überdachte Gehwege). Die Wertangabe richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und Gebäudes sowie dem Richtwert des Grundstücks. Bisher wurden Raumzähler (cbm) als Richtwert bei der Ermittlung der Kosten eines Gebäudes im Rahmen der Materialbewertungsmethode verwendet. Die Details der Flächen sind dem Finanzamt noch nicht bekannt. Vom Finanzamt benötigte externe Daten: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudetyp, Baujahr, Gesamt-/Nutzfläche, alle weiteren Daten werden aus bestehenden Statistikwerten übernommen.

Wohnimmobilien oder Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden, sind nach dem Kapitalisierungsgewinnverfahren zu bewerten. Der Grundsteuerwert einer Immobilie ergibt sich hier aus dem Richtwert des Grundstücks, der Grundstücksfläche, einer statistisch ermittelten Nettomiete (liegt dem Finanzamt vor), der Wohnfläche der Immobilie und dem Jahr in dem das Haus gebaut wurde. Bei unbebauten Grundstücken erfolgt die Schätzung durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

Grundsteuerwertermittlung mit dem modifizierten Bodenwertmodell

Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg am 4. November 2020 ein eigenes Grundsteuergesetz erlassen, das wie ein modifiziertes Bodenwertmodell auf einem Reformvorschlag basiert. Dies gilt für alle Liegenschaften, die nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören. Auf sie wird das föderale Modell angewendet.

Im Gegensatz zum föderalen Modell, das, wie oben dargestellt, den Verkehrswert der betreffenden Immobilie als Basis für die Grundsteuerwerteermittlung verwendet, basiert das Ländermodell zur Ermittlung des Grundsteuerwerts auf dem Grundstückswert. Dieser Grundsteuerwert wird durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Standardwert des Grundstücks und anschließend mit einem Steuerindex von 1,3 Promille multipliziert. Optional werden bei der Grundsteuerwerteermittlung Abschläge von beispielsweise 30 % für Wohnraum angewandt. Daraus ergibt sich ein Steuerbetrag, der multipliziert mit den Gewerbesteuersätzen zu dem Grundsteuerbetrag führt. Die Aufwände für frei stehende Gebäude werden nicht berücksichtigt. Außerdem verzichtet das Land Baden-Württemberg auf die Grundsteuer C.

Baden-Württemberg hat damit als erstes Bundesland die föderale Öffnungsklausel angewandt und sich für ein modifiziertes Bodenwertmodell für die Grundsteuerwerteermittlung entschieden. Ab 2025 werden Immobilien in Baden-Württemberg durch Multiplikation des Bodenrichtwertes mit der Grundstücksfläche bewertet. Das Ergebnis der Grundsteuerwerteermittlung gilt als Steuerbasiswert. Nach Anwendung des Steuerindex ändert sich der Grundsteuerwert. Auf Immobilien, die hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden, wird ein Abschlag von 30 % gewährt. Wegen möglicher Verstöße gegen Gleichheits- und Effizienzaspekte sind jedoch bereits erste Verfahren gegen dieses Modell vor dem Landesverfassungsgericht anhängig.

Grundsteuerwerteermittlung nach dem Äquivalenzmodell

Das bisher nur in Bayern am 6. Dezember 2020 verabschiedete Äquivalenzmodell erfordert keine Differenzierung der Berechnungsmethoden zugunsten einer vereinfachten Steuererhebung, wie dies im oben genannten Bundesmodell der Fall ist. Standortfaktoren werden ebenfalls ignoriert. Stattdessen wird der Grundsteuerwert und damit der Steuerbetrag für die gesamte Liegenschaft (gleichwertig) gleich berechnet, und zwar auf Basis der Gebäudeart, der Grundstücksfläche und der Wohn-/Nutzfläche, sowie allfälliger Nutzungsabzüge zusammen mit den von den Gemeinden festgelegter Bewertungssatz. Daher sind in diesem Modell der Grundsteuerwerteermittlung keine periodischen Ermittlungen zur Extrapolation der Entwicklungskosten erforderlich.

Nach aktuellem Stand der Grundsteuerreform soll die Grundstücksfläche mit 0,04 € pro Quadratmeter angesetzt werden, die bebaute Fläche pro Quadratmeter ist mit 0,50 € steuerpflichtig. Darauf folgen Rabatte, beispielsweise in Höhe von 50 % für Wohnnutzung. In dieser Phase können auch andere Leistungen in die Berechnung einfließen, beispielshalber der Denkmalschutz oder sozialer Wohnraum. Schließlich gibt es noch die Multiplikation mit dem von den Gemeinden festgelegten Satz.

Eine Öffnung in der Grundsteuerreform zugunsten der Differenzierung unter Berücksichtigung der jeweiligen örtlichen Gegebenheiten sollte sich daraus ergeben, dass Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen innerhalb des sonst einheitlichen Gemeindegebietes Kreise mit unterschiedlichem Bemessungssatz bilden dürfen. Trotz dieser einleitenden Bestimmung wird derzeit rege darüber diskutiert, ob das Äquivalenzmodell in strukturstarken und strukturschwächeren Gebieten zu steuerlicher Ungleichheit führt und damit verfassungswidrig sein kann. Diesbezüglich kann es noch zu Klagen und somit zur Aufhebung des Modells kommen.

Somit spielen in Bayern die Immobilienwerte ab 2025 keine Rolle mehr. Stattdessen wird die Grundsteuer auf Grundlage der Grundstücksgröße und des Gebäudes berechnet (Geländemodell). Regionen werden durch wertunabhängige Äquivalenzzahlen angegeben. Sie betragen 0,04 €/m² für die Grundstücksfläche und 0,50 €/m² für Bauflächen. Auf Wohnflächen gibt es 30 % Rabatt, es fallen hier also nur 0,35 €/qm an. Unter anderem wird auch ein zusätzlicher Rabatt auf Sozialwohnungen und Denkmäler gewährt. Die Bemessungsgrundlage wird erstmalig zum 1. Januar 2022 ermittelt und sollte nur bei Flächen- oder Gebäudenutzungsänderungen angepasst werden. Anders als beim föderalen Modell, bei dem der Wert der Grundsteuern in der Regel alle sieben Jahre ermittelt wird, stellt diese Grundsteuerwerteermittlung eine Entlastung sowohl für die Grundstückseigentümer als auch für die Finanzverwaltung dar.

Flächenverhältnismethode zur Grundsteuerwerteermittlung

Das für Hessen, Hamburg und Niedersachsen teilweise bereits implementierte Flächenfaktorverfahren zur Ermittlung des Grundsteuerwertes erfordert keine Differenzierung nach dem Steuersatz und ergänzt das bayerische Äquivalenzmodell um einen Standortfaktor noch bevor der Steuersatz zur Anwendung kommt. Nach der Grundsteuerreform wird der Grundsteuerwert mit dieser Methode bei Immobilien in besseren und schlechten Lagen anders berechnet.

Ausgangspunkt hierfür ist der Bodenrichtwert als Standortindikator in Niedersachsen und Hessen mit jeweils eigenem Gewicht, während Hamburg wieder auf den Wohngebietsindex zurückkehren will. Obwohl das Gesetz in Niedersachsen und Hamburg bereits verabschiedet wurde, muss das Gesetz in Hessen noch umgesetzt werden.

Aufgrund der Nähe zum Äquivalenzmodell kann auch in diesem Modell eine Verfassungsklage nicht ausgeschlossen werden. Allerdings ist die Diskussion zu diesem Zeitpunkt noch nicht so intensiv wie bei Modellen aus Baden-Württemberg und Bayern. Dennoch kann es auch hier vereinzelt zu Beschwerden kommen.

Grundsteuer basierend auf der Einheitswertfeststellung

Alle bebauten Doppelhaushälften, Mehrzweckliegenschaften, Mietwohnliegenschaften, Eigentumswohnungen und Gewerbeliegenschaften sowie fast alle Einfamilienliegenschaften werden in der Regel nach der Gewinn-und-Verlust-Rechnung bewertet. Das bedeutet: Um die Einheitswertfeststellung zu erhalten, wird die Jahresbruttomiete (ab 1. Januar 1964 im Westen bzw. 1. Januar 1935 im Osten), die der Scheinmieter für das gesamte Kalenderjahr zahlen muss, mit einem Faktor multipliziert. Hinzu kommen Zuschläge (Umstände der Wertsteigerung) und Rabatte (Umstände der Wertminderung). Dabei spielt es für die Einheitswertfeststellung keine Rolle, ob die Immobilie tatsächlich vermietet ist oder nicht.

Die Basissteuerbemessungsgrundlage wird dann anhand der Einheitswertfeststellung der Immobilie mit dem Basissteuersatz berechnet. Der Steuerindex reicht von dreieinhalb bis sechs Promille. Zu diesem Wert addieren die kommunalen Vermögenssteuerbeamten den allgemeinen Steuersatz, was zu einer Steuerbelastung für jeden Grundstückseigentümer führt. Dieser Bewertungssatz kann bis zu 400 Prozent betragen und mit einem Grundsteuerrechner kalkuliert werden.

Grundsteuerrechner: (Richtwert x Grundsteuerindex) x Steuersatz = Grundsteuer

Dieses Verfahren – Veranlagung, Steuerindex, Steuersatz – gilt auch nach 2025. Ist die Liegenschaft nicht bebaut, berechnet sich die Einheitswertfeststellung aus den Quadratmetern der Liegenschaft multipliziert mit dem Wert des Grundstücks am 01.01.1964 oder 01.01.1935.

Bei neu geschaffenen Wirtschaftseinheiten, beispielsweise durch Aufteilung von Grundstücken oder Schaffung von Wohnimmobilien, sowie bei Einheiten, die erstmals besteuert werden, muss das Finanzamt eine sogenannte Nachbewertung durchführen. Somit werden die Kosten neu definiert. Der Anteilwert wird immer am 1. Januar des Jahres ermittelt, das der Wertänderung der Immobilie oder der Schaffung einer neuen wirtschaftlichen Einheit folgt. Über den Neuwert seiner Immobilie wird der Grundstückseigentümer dann durch ein Standardwertgutachten informiert.

Schlussfolgerung zur neuen Grundsteuerwerteermittlung

Die große Frage bei den Immobilieneigentümern ist natürlich, ob und inwieweit sie zusätzlich belastet werden. Es ist schon jetzt davon auszugehen, dass einige mehr zahlen müssen als bisher, andere vielleicht weniger. Auch laufende Recherchen und Beispielrechnungen weisen auf Verschiebungen hin. In Zukunft könnten teure Innenstadtlagen einer höheren Steuerbelastung unterliegen als günstigere Randlagen. Wenn einige Bundesländer das „Eigentumsalter“ nicht in ihre Modelle einbeziehen, werden Altbauten genauso belastet wie teurere und moderne Neubauten. Der Prozentsatz der zusätzlichen Lasterhöhung kann je nach Modell von Bundesland zu Bundesland variieren. Die Beitragssätze der Gemeinden werden weiterhin in die Berechnungen einbezogen. Die Kommunen versichern, dass ihre Tarife so geändert werden, dass keine unverhältnismäßigen Mehrbelastungen entstehen. Wie die Realität tatsächlich aussehen wird, werden wir frühestens 2025 wissen.

Fest steht: Im kommenden Jahr werden die Verwaltungskosten der Eigentümer im Zusammenhang mit steuerlichen Informationen zu ihrer Immobilie deutlich steigen. Planen Sie dafür am besten schon jetzt genügend Zeit ein und nutzen sie vorab einen Grundsteuerrechner. In Deutschland müssen insgesamt rund 35 Millionen Immobilien neu bewertet werden. Wenn ab Mitte 2022 die entsprechenden Daten vom Finanzamt angefordert werden, sollten Sie bereit sein. Insbesondere bei bestehenden Immobilienstrukturen ist eine zeitnahe Datenerhebung oft nicht möglich.